Nue-propriété et usufruit : comprendre pour mieux transmettre

Réponse rapide

La nue-propriété correspond au droit de posséder un bien immobilier, tandis que l’usufruit en représente le droit d’en jouir ou d’en percevoir les revenus. Ensemble, ils composent la pleine propriété. Ce partage, appelé démembrement de propriété, permet de transmettre un bien à ses proches ou à une association, tout en conservant sa jouissance ou les revenus générés sa vie durant.

Quelle différence entre nue-propriété et usufruit ?

La pleine propriété d’un bien réunit deux droits : celui de posséder et celui de l’utiliser. Lorsqu’ils sont séparés, la propriété est dite « démembrée ». Ce mécanisme juridique, prévu par l’article 578 et suivants du Code civil, distingue deux titulaires de droits :

• le nu-propriétaire : il est propriétaire du bien, mais ne peut ni l’habiter, ni le louer sans l’accord de l’usufruitier. Il en assure en revanche les grosses réparations (toiture, murs porteurs, etc.) ;
• l’usufruitier : il peut occuper le logement ou en percevoir les loyers, selon ses besoins. Il prend en charge les charges courantes et l’entretien du bien.

Cette distinction permet de préserver la jouissance du bien tout en préparant sa transmission.

Qui peuvent être les différents bénéficiaires ?

Le démembrement de propriété bénéficie à différentes personnes selon l’objectif recherché : préparer une succession, protéger un proche ou soutenir une cause d’intérêt général.

Les bénéficiaires peuvent être :

• les héritiers directs, comme les enfants ou les petits-enfants ;
• le conjoint survivant (concubin ou partenaire de PACS, également) ;
• un tiers de confiance, ami ou proche, qui peut recevoir un usufruit temporaire ou une nue-propriété selon la volonté du donateur ;
• une association reconnue d’utilité publique, telle que l’Ordre de Malte France, habilitée à recevoir des donations ou des legs en nue-propriété.

Ainsi, ce type de transmission permet d’agir pour une cause solidaire tout en gardant la maîtrise de son patrimoine par un usufruit viager. Concrètement, cela signifie que vous donnez « les murs » de votre bien à une association, tout en gardant « les clés » pour y vivre ou en toucher les loyers jusqu’à la fin de vos jours. C’est une solution pour être généreux aujourd’hui sans changer vos habitudes ni réduire votre confort financier.

Néanmoins, l’association est libre de refuser si elle estime que la charge est trop importante.

Quels sont les avantages de la nue-propriété ou de l’usufruit ?

En séparant la nue-propriété de l’usufruit, on peut anticiper sa succession et transmettre un bien tout en conservant certains droits d’usage. Cette organisation permet à la fois de protéger ses proches, de réduire la fiscalité et de soutenir une cause d’intérêt général.

Les atouts pour le donateur

Le donateur est celui qui initie la démarche de son vivant pour organiser l’avenir.

• Transmettre de son vivant sans se déposséder totalement : en conservant le droit d’usage et les revenus fonciers, le donateur reste maître de son cadre de vie ou de ses ressources.
• Protéger ses choix et sa tranquillité d’esprit : une fois la donation signée devant notaire, personne ne peut revenir sur les dispositions prises, même en cas de tutelle ou de perte de capacité juridique. Cette stabilité protège la volonté du donateur et sécurise la transmission prévue.
• Réduire l’assiette taxable de sa future succession en transmettant un bien dont la valeur fiscale est diminuée selon l’âge de l’usufruitier.

Les atouts pour le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire possède la propriété mais doit respecter les droits de l’usufruitier jusqu’à la fin du démembrement.

• Anticiper les droits de succession : au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans taxation supplémentaire.
• Valoriser son patrimoine : la donation en nue-propriété repose sur une valeur fiscale réduite, calculée selon l’espérance de vie de l’usufruitier (Code général des impôts, article 669).
• Devenir propriétaire sans assumer la gestion quotidienne ni les impôts fonciers courants (taxe foncière et taxe d’habitation), qui incombent à l’usufruitier.
• S’assurer la possession d’un bien dont les grosses réparations (murs, toiture) sont à sa charge, lui permettant de veiller directement à la conservation de la valeur de son capital futur.

Les bénéfices pour l’usufruitier

L’usufruitier dispose de la jouissance du bien, qu’il soit le donateur initial ou un tiers (comme un conjoint survivant).

• Habiter un logement ou en percevoir les revenus.
• Se libérer des charges et des contraintes : l’usufruitier garde la jouissance du bien tout en étant dégagé des principales charges (travaux importants, obligations de propriétaire).
• Conserver le droit de mettre le bien en location et d’en percevoir l’intégralité des loyers pour maintenir son niveau de vie.
• Bénéficier d’un droit protégé par la loi (souvent jusqu’au décès s’il est viager), garantissant que le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien sans son accord.
• En cas de perte de capacité juridique. Cette stabilité protège la volonté du donateur et sécurise la transmission prévue.

À savoir

La donation temporaire d’usufruit, prévue par le Code civil, permet de transférer la jouissance d’un bien à une association ou une fondation pour une période limitée, comprise entre 3 et 30 ans. Ce dispositif, souvent présenté par des institutions reconnues, offre aussi un intérêt fiscal en réduisant la valeur du patrimoine soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) lorsque celle-ci passe sous le seuil d’imposition (< 1,3 million d’euros).

Quelle durée et quand prend fin la nue-propriété et l’usufruit ?

Durée de l’usufruit

• usufruit viager : ses prérogatives n’ont pas de limites de temps prédéterminées. C’est l’acte le plus courant lors de transmissions familiales ou de donations entre époux.
• usufruit temporaire : sa durée (3 à 30 ans) est librement fixée par les parties. Cette solution est souvent utilisée pour les donations à une association ou à une fondation reconnue d’utilité publique, dans un cadre philanthropique.
• usufruit successif : il peut être attribué à plusieurs personnes successivement (par exemple, au conjoint survivant, puis à un enfant).

Extinction de l’usufruit

• au décès de l’usufruitier, pour un usufruit viager ;
• à l’échéance de la période convenue, pour un usufruit temporaire ;
• en cas de réunion sur une même tête de l’usufruit et de la nue-propriété (si le nu-propriétaire rachète l’usufruit) ;
• par renonciation expresse de l’usufruitier, constatée par acte notarié ;
• exceptionnellement, en cas de perte totale du bien (par exemple, destruction lors d’un incendie).

Comment soutenir l’Ordre de Malte France ?

En soutenant notre association, vous contribuez à des actions concrètes de solidarité, de soin et de secours menées chaque jour auprès des plus fragiles, en France et à l’international.

Plusieurs formes de soutien sont possibles :

• le don manuel, pour répondre aux besoins urgents des équipes de terrain ;
• la donation de son vivant, en pleine propriété, en nue-propriété ou avec réserve d’usufruit ;
• le legs, pour transmettre une partie de son patrimoine au moment de la succession.

Pour toute question sur la donation, le legs ou l’assurance-vie, contactez notre service Relations Testateurs, en toute confidentialité.

Ce qu’il faut retenir

• La nue-propriété et l’usufruit sont deux composantes de la pleine propriété : leur séparation optimise la transmission d’un bien en douceur, selon son âge et ses projets.
• La donation avec réserve d’usufruit offre la possibilité de donner aujourd’hui tout en gardant la jouissance du bien et en se libérant des principales charges.
• La donation temporaire d’usufruit, limitée dans le temps, permet de soutenir une œuvre tout en optimisant sa fiscalité.
• Au terme du démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans formalité ni droits supplémentaires.
• En soutenant l’Ordre de Malte France, votre patrimoine devient un geste de solidarité durable, porteur de sens et d’espérance.